本サイト物件BOXは店舗や事務所、倉庫、駐車場など様々な事業用物件を取り扱っております。こちらの物件、特に店舗や事務所などでは「居抜き」や「スケルトン」といったワードをよく見るかと思います。「居抜き」と「スケルトン」は、不動産の取引や物件の状態を表す言葉として使われることがあります。自身が借りるのは居抜き物件がいいのかスケルトン物件がいいのかという悩みを本コラムを読むことでお助けしたいと思います。
先ずは「居抜き」や「スケルトン」がどういった状態なのかをご説明します。
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居抜き（いぬき）:
- 「居抜き」は、すでに利用されていた建物や店舗を新しいテナントが引き継ぐ際に、内部の一部または全体が既に使用可能な状態で提供されることを指します。
- 具体的には、既存の設備や什器、内装がそのまま残され、新しいテナントがすぐに営業を始められるようになっている状態を指します。
- 居抜き物件は、新規開業や移転の際に手間や費用を削減できるため、起業家や事業主にとっても魅力的な選択肢となります。
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スケルトン（スケルトン）:
- 「スケルトン」は、建物や店舗が基本的な構造や外装はあるものの、内部が空っぽで未完成な状態を指します。
- スケルトン物件は、新しいテナントが自分のニーズに合わせて内装や什器を設置する必要があります。つまり、テナントが自由にカスタマイズできる状態です。
- スケルトンの状態から物件を利用可能な状態にするには、内装工事や設備の取り付けが必要となり、それには一定の時間と費用がかかります。
簡単に言えば、居抜きはすでに使用可能な状態で提供され、スケルトンは内部が未完成な状態で提供され、テナントが自ら仕上げて使用する必要があるという違いがあります。
「居抜き」か「スケルトン」かを選択する際には、具体的な事業のニーズや予算、計画などを考慮する必要があります。次ではメリットなどを含めて考えるポイントを解説します。
居抜きのメリット:
- 迅速な開業可能性: 居抜き物件は既に使用可能な状態で提供されるため、新規開業までの時間を短縮できます。
- コスト削減: 既存の内装や設備が残っているため、内装工事や設備投資が少なくて済むことがあります。
- 既存の顧客基盤の利用: 以前のテナントが築いた顧客層を引き継げる可能性があり、新規開業よりも集客がしやすいです。
スケルトンのメリット:
- 自由な設計とブランディング: スケルトン物件では、テナントが自分のニーズに合わせて内装やデザインを自由に行えます。独自のブランディングやコンセプトを実現できます。
- 将来の拡張性: 内装が未完成なため、将来的な事業の拡張や変更に柔軟に対応できます。
- 新しいアイデアの実現: 物件をゼロから作り上げることで、新しいアイデアや斬新なコンセプトを実現できます。他にはない独自性が生まれる可能性があります。
またそれぞれの選択にはメリットがある一方で、デメリットも存在します。以下に、それぞれを選択した場合のデメリットをいくつか挙げてみましょう。
居抜きのデメリット:
- 制約されたデザイン: 既存の内装や設備があるため、自由にデザインやレイアウトを行うことが難しい場合があります。テナントのビジョンやブランディングに制限が生じる可能性があります。
- 隠れた修繕費用: 既存の物件であっても、修繕が必要な箇所があるかもしれません。これが見逃されると、後で予期せぬ費用がかかる可能性があります。
- 古い施設の制約: 以前のテナントのビジネスが異なる場合、古い施設が新しいビジョンに適していないことがあります。例えば、厨房の設備が新しいメニューに合わない可能性があります。
- 内装の陳腐化: 既存の内装が陳腐化している場合、見た目や雰囲気が時代遅れになる可能性があります。これを更新するには追加の費用がかかります。
スケルトンのデメリット:
- 時間とコストの負担: スケルトン物件を使用可能な状態にするためには、内装工事や設備の取り付けが必要です。これには時間とコストがかかります。
- 開業までの時間がかかる: 居抜きに比べ、開業までの時間がかかるため、急いで開業したい場合は向いていないかもしれません。
- 予測困難な状態: スケルトン物件は未完成なため、内部の状態が事前に予測しにくいことがあります。予期せぬ問題が発生する可能性があります。
どちらを選ぶかは、事業の性質や目標、予算、スケジュールに依存します。デメリットを十分に理解し、プロの助言を得ながら、検討を進めることが重要です。
【選択の際に考慮すべきポイント】
- 予算: 居抜き物件は初期投資が少なくて済む傾向がありますが、スケルトン物件では内装工事や設備投資が必要です。予算に合わせて選択することが重要です。
- スケジュール: 迅速に開業したい場合は、居抜きが有利ですが、自由なデザインやカスタマイズが重要であれば、スケルトンを検討することが重要です。
- 事業の性質: 飲食業や小売業など、すぐに営業を始めたい場合は居抜きが適しているかもしれません。一方で、オフィスやクリニックなど、特定のニーズを満たすためにはスケルトンが適していることがあります。
最終的な選択は、具体的な状況や優先事項によります。プロである不動産アドバイザーや事業プランナーと協力し、慎重に検討しましょう。
「居抜き」または「スケルトン」の物件が適しているかは、事業の性質や経営者のニーズによります。以下は、それぞれの物件が向いているお店や事業の一例です。
居抜きの物件が向いている場合:
- 飲食業: レストランやカフェなど、既存の厨房やダイニングエリアがある居抜き物件は、迅速に営業を開始するのに適しています。
- 小売業: 既存の什器やディスプレイがあることで、商品を陳列するのに手間がかからず、すぐに営業を始められます。
- 美容室・理髪店: 既存の美容機器や洗面台、カットチェアがある居抜き物件は、内装工事の手間を省きます。
スケルトンの物件が向いている場合:
- オフィス: オフィススペースは通常カスタマイズが必要であり、スケルトン物件を利用して、自社のニーズに合わせたオフィス環境を作りたい場合に適しています。
- クリニック・医療施設: 医療機器や施設配置が特定の要件を満たす必要がある場合、スケルトン物件で自由に設計することができます。
- 新しいコンセプトの店舗: 独自のブランドやコンセプトを追求する場合、スケルトン物件を使用して、デザインや内装を自由にカスタマイズできます。
これらは一般的な傾向であり、実際には個々の事業者や事業の要件によります。物件の選択にあたっては、事業計画や将来の展望を考慮し、プロの不動産アドバイザーや建築家と協力することで良い店舗、オフィスづくりが可能となるでしょう。
いかがでしたか？
今回は店舗やオフィスを建てる際にかかわってくる「居抜き」や「スケルトン」についてご紹介させていただきました。店舗やオフィスのコンセプトや、予算、期間などもまとめて考えておくと役に立つことでしょう。あなたの思ういい店舗オフィスをつくっていきましょう。